2023中国城市开发投资吸引力排行榜:北上深广仍位居前四 五大城市群销售金额占比达61%

今日,中指研究院发布了《2023中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》,研究结果显示,2023年北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名仍位列前四,杭州、成都、南京等1.5线城市各项指标表现较好,排名仍位居前十,武汉、重庆、郑州排名下降。


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《中国经营报》记者了解到,中指研究院本期报告,加入了“地方政府负债率”“外贸依存度”“500强企业数量”等指标,构建形成了包括2大维度、12个方面,近50项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”,基于此模型,对全国31个省(直辖市、自治区,不含港澳台地区)的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。

数据还显示,2022年长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝等五大城市群商品房销售面积占比为48%,销售金额占比达61%。

中指研究院认为,当前,我国城镇化进程进入新阶段,房地产行业呈现出存量和增量并行的态势,人口、产业和交通仍然是房地产市场的核心驱动力,尤其是人口和产业,对市场的支撑作用更加明显。

北上深广位列前四

中指研究院的研究结果显示,2023年北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名仍位列前四,杭州、成都、南京等1.5线城市各项指标表现较好,排名仍位居前十,武汉、重庆、郑州排名下降。

具体城市来看,北上广深投资吸引力排名保持不变,一线城市投资吸引力优势明显;杭州凭借产业创新释放发展新动能,人才引进成效显著,投资吸引力连续6年保持全国第5位;成都、南京、苏州、武汉、西安经济及人口规模大,产业优势明显,市场需求旺盛,位列6~10位,其中武汉近两年房地产市场调整压力较大,城市吸引力排名下降2位至第9位。南京、苏州房地产市场韧性凸显,地方政府债务压力相对较小,城市吸引力排名均提升1位;西安人口连续多年快速流入,经济保持较快增长,吸引力跻身前10位。

长沙、重庆、合肥、宁波、青岛、济南、天津、郑州、佛山和东莞位居第11~20位,其中佛山、东莞受疫情影响较为严重,人口流出规模较大,房地产市场恢复节奏较慢,导致排名分别降至第19、20位,青岛、济南房地产市场活跃度相对较好,叠加人口、产业支撑,市场保持一定活跃度,排名较上年分别跃升2位、4位。郑州近两年受疫情、洪灾等因素影响较大,经济、居民收入恢复需要更长时间,投资吸引力排名下滑至第18位;惠州、嘉兴等城市市场活跃度相对较高,投资吸引力高于同级别其他城市。

人口、产业、交通是核心驱动力

中指研究院认为,当前,我国城镇化进程进入新阶段,房地产行业呈现出存量和增量并行的态势,人口、产业和交通仍然是房地产市场的核心驱动力,尤其是人口和产业,对市场的支撑作用更加明显。

有关数据显示,2022年年末,全国总人口出现60多年来首次下降,人口总量红利减弱,人口流动成为不同城市人口变化的主导因素,受宏观经济及疫情反复影响,2022年不同地区之间的人口流动趋势发生新的变化,但高能级城市虹吸效应仍较为明显,与此同时,生育政策、落户政策、人才引进政策等进一步影响着人口的流向。

2022年,长三角、长江中游部分核心城市人口集聚能力进一步显现,其中长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。珠三角、京津冀、中原地区、东北地区人口普遍下降,其中天津、东莞人口缩量明显,另外受疫情等因素影响,广州、深圳人口均由增转降。

中西部地区核心城市人口虹吸效应持续显现,西安和贵阳常住人口增量超过10万人,成都人口增加7.6万人,核心城市凭借经济较快发展、更多的就业机会,持续强化对周边人口的吸引力。

从产业经济来看,近些年,新一轮的技术革命开启,战略新兴产业持续发展,各地聚力产业结构转型升级,核心城市新兴产业发展迅速,先发优势或带动产业链聚集效应进一步提升。

有关数据显示,2022年,我国GDP万亿元城市数量与上年一致,仍为24个。2022年,我国共有110个城市经济总量在3000亿元以上,较2021年增加5个;其中,24个城市GDP超万亿元,数量与2021年持平,经济总量占全国的比重为38.0%,较2021年小幅下降。

具体来看,上海、北京、深圳经济总量保持前3位;广州受疫情等多重因素影响,2022年GDP仅增长1%,位列全国第5位,被重庆超越,这两个城市GDP均在2.9万亿元左右;武汉疫情后经济逐渐恢复,GDP再度超过杭州,位列全国第8位,武汉、杭州GDP均近1.9万亿元;东莞受疫情及外部订单减少等超预期因素影响,名次较2021年下降2位,但仍保持在万亿元GDP之上。

另外,2022年常州、烟台GDP均达9500亿元以上,即将迈上万亿元台阶。

在交通方面,目前我国“八纵八横”高速铁路主通道和普速铁路已实现有序贯通,交通网络的顶层设计规划也已逐渐落地,在国家持续加大基础设施建设力度下,综合交通枢纽的建设将加速推进,核心城市群、都市圈的交通网络进一步完善。与此同时,我国物流体系建设亦在加速推进,物流枢纽城市的发展空间有望得到拓展。

五大城市群商品房销售金额占比达61%

随着我国区域协调发展战略的稳步推进,核心城市群与都市圈发展机会进一步提升。近几年,房地产市场的区域分化日益明显,优势区域因市场需求支撑较强,在下行周期中成为企业业绩“压舱石”。

从发展阶段来看,当前,长三角、珠三角和京津冀城市群发展相对领先,在经济、人口、产业等方面均表现出极高的活力和发展潜力。成渝、长江中游城市群作为发展第二梯队,正以区域核心都市圈为重要抓手,加速推进同城化进程,以此构建核心城市带动周边城市的协调发展格局。此外,山东半岛、粤闽浙沿海和中原等城市群也表现出强劲的发展势头,在经济实力、产业布局、区域发展战略等方面都具备一定优势和特色,为周边地区的发展提供了引领支撑。

中指研究院的数据显示,2022年,主要城市群经济人口规模及发展水平优势明显,五大城市群(长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝)在土地面积仅占11%的情况下,经济规模在全国中占比达53%,常住人口数量占比42%。经济与人口的高度集中也为住房市场发展带来巨大优势。2022年五大城市群商品房销售面积占比为48%,销售金额占比达61%,房地产开发投资额由2021年的56%提高至58%。

在长三角城市群中,2023年14个城市位居全国投资吸引力前50位;在珠三角城市群中房地产市场存在恢复预期,但区域复苏节奏有赖于广深市场恢复速度,9城中7城位居投资吸引力前50位;而京津冀城市群房地产市场表现整体偏弱,北京市场保持稳定,天津实现弱复苏,河北三四线城市市场仍承压。

在成渝城市群中,成都人口虹吸效应明显,房地产市场表现较好;重庆受产业结构调整及商品房库存偏高影响,房地产市场企稳仍需时间;在长江中游城市群中,核心城市资源集聚能力强,但短期房地产市场恢复动力弱,市场企稳仍有赖于经济恢复及政策带动。

(文章来源:中国经营网)

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