南方夏季的早晨8时，气温已接近30。晴热天气笼罩下，广州黄埔区旧改项目的施工现场同样火热。

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《中国经营报》记者近日走访黄埔区留意到，沿着开源大道往火村方向，道路两旁建起施工围挡，该区域散落分布火村旧改一期、火村旧改二期等旧改项目，现场挖掘机、推土机、起重机持续作业，呈现一派忙碌景象。

近段时间以来，黄埔区旧改步入快车道。日前，广州公共资源交易中心发布黄埔区文冲街文冲旧村改造项目公开引入合作企业的公告，这是自5月22日以来，广州在近半个月的时间内发布的第三个公开招商的城市更新项目，其中涉及两个黄埔区项目。值得注意的是，广州上一轮如此集中发布此类公告，还是在2022年上半年。

早在今年年初，广州提出2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。其中，城中村改造是重头戏。为达到这一目标，广州同步调整旧改政策，包括对合作企业的引入及退出等作出指引。

据克而瑞统计数据，截至2022年年末，除去明确为政府主导（或征收）、纳入远期规划未启动以及已完成的旧改项目，广州全市共有451个整村改造项目正在推进中，占地面积合计约29145万平方米。

今年拟批复20个项目

从广州地铁6号线香雪站出站，乘坐公交车用时约10分钟到达火村公交站，下车即看到鳞次栉比的住宅楼房，外立面崭新且完整，该区域便是火村旧改项目一期H地块复建安置房。

据广州黄埔区方面发布，上述区域的安置房目前已完工，计划于6月实现交付入住，共提供2260套安置房供村民回迁。剩余复建区地块均处于全面抢工阶段，计划于今明两年陆续交付。值得注意的是，火村复建安置房是黄埔今年大面积交付的复建安置房项目之一。

一期安置房完工的同时，火村旧改二期项目开始动工。广州黄埔区方面介绍称，火村旧改一期项目将导入健康服务产业，成为一个居住环境质量、集体经济收益“双提升”的优质现代化社区。二期将定位为服务智造、支撑科研的人才创新创业园区，通过提供企业孵化、众创平台、人才公寓、品质居住、商业配套、教育配套等功能，吸引高端人才，推动产城一体化发展。

与火村旧改二期同时开工的，还有宏岗旧村改造项目。公告显示，该项目规划建设总量约110.06万平方米，其中复建区约61.14万平方米，融资区约48.86万平方米。黄埔区方面表示，宏岗旧村改造项目已纳入广州2023年城市更新项目年度计划，是黄埔区重点三旧改造项目之一，将打造成为集住宅、商业等于一体的大型社区，助力建设产城融合、宜商宜居的“美丽新宏岗”。

记者注意到，火村旧改一期、二期及宏岗旧村改造项目均位于黄埔区云埔街道。据统计，该街道目前是黄埔区旧改项目最多的街道。其旧村改造项目总用地面积超过442万平方米，惠及村民3.4万人，预计投资815亿元，改造后总建筑面积达1519万平方米。

目前，云埔街道的4个转制社区（城市化推进过程中，由农村社区向城市社区转型的过渡形态）正在开展旧村改造工作，涉及13个改造项目，均已纳入广州2023年城市更新年度更新改造计划。其中，6个项目已获批复，火村、笔村、刘村格岗旧改项目复建房已开工建设，此外，火村和笔村旧改项目已完成首批复建房摇珠分房。

事实上，不止云埔街道，今年以来，黄埔区其他旧改项目亦在大步推进。6月5日，文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村全面改造项目发布公开引入合作企业公告，该项目的实施方案在3月正式批复。招商文件显示，文冲街文冲旧改项目拆迁安置总投资额约64.71亿元（不含土地出让金），旧改范围内在册总人口共5989人，现状建筑面积约为108.273万平方米；改造范围的总用地面积约125.54公顷，建新范围用地面积约74.27公顷。企业递交竞选文件时间为7月6日。

文冲街文冲旧村改造项目公开招商期间，6月26日，永和街（镇）永岗社区（不含横东、横南、横北）旧村改造项目将迎来申请合作企业递交竞选文件的环节。5月22日，该项目发布引入合作企业公告，项目拆迁安置总投资额约57.15亿元，社区（村）在册总人口共3119人，现状建筑面积86.62万平方米。

旧改项目“多点开花”背后，广州黄埔区方面此前表示，黄埔区作为广州城市更新的主力军，力争今年批复项目20个，新开工400万平方米，竣工交付安置房80万平方米，加快复建安置房及公共服务配套“首开先建”。

“广州黄埔发布”微信公众号在5月发布文章披露称，当前，黄埔区正在重点推进68个城中村改造项目，截至目前，已累计批复31个，开工2094万平方米，竣工907万平方米，建成安置房19987套（合计226万平方米）；城市更新领域累计完成固定资产投资2188亿元。1月至4月，黄埔区已正式批复旧村项目2个及旧厂项目1个，城市更新项目新开工120万平方米，完成固定资产投资110亿元，同比增长40%。

城中村改造是重头戏

近段时间以来，旧改步入快车道的黄埔区亦是广州城市更新的“领头羊”。

上述永和街（镇）永岗社区是今年广州首个公开招商的旧村改造项目。记者查阅广州公共资源交易中心官网获悉，去年，广州共发布5个旧村改造项目公开引入合作企业的公告，涉及3个黄埔区项目，增城区和花都区项目各1个，发布日期在2022年2月至2022年6月。

值得注意的是，2021年，广州曾密集发布多个旧改项目公开招商的公告，数量超过10个。但就在2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，加之受市场环境影响，房企流动性出现紧张，广州多个旧改项目进入“休眠期”。去年下半年开始，房地产利好政策频出，广州城市更新随之有序启动，多个旧改项目迎来新进展。

今年一开局，广州城市更新开始冲刺。广州市政府工作报告提出，2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。其中，对于计划推进的127个城中村改造项目，广州今年预计完成固定资产投资983亿元，占上述全市城市更新固定资产投资目标的49%。由此可见，城中村改造是今年广州城市更新工作的重头戏。

2月6日，《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》（公开征求意见稿）发布。根据规划，至2025年，广州累计推进城市更新约100平方公里；至2030年累计推进城市更新约200平方公里；至2035年累计推进城市更新约300平方公里。

其中，至2035年，广州拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个，旧城混合改造项目16个，综合运用各项政策以“留改拆”混合改造方式推进，鼓励推进老旧城区微改造项目、外围地区乡村整治提升项目。

为促进项目加快开工建设，释放有效投资，6月16日，广州市住房和城乡建设局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，提出加快启动城市更新前期计划、优化方案审批流程、支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共十二条改革措施，加快推动城中村改造项目落地实施。

记者亦从近期的项目招商公告中发现，文冲街文冲旧村改造项目、永和街（镇）永岗社区旧村改造项目均接受联合体投标，联合体成员不超过5个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于30%。值得注意的是，这在过往的旧改项目招标合作企业中是未曾出现过的，且企业的总资产门槛进一步下调至200亿元起步。

另外，1月发布的《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》中，针对企业反馈产业导入门槛太高，不利于社会资金进入旧改市场的问题，该文件将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件，并不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求。与此同时，增加企业退出的处理流程和措施，给合作企业保留一条“退路”。

（文章来源：中国经营网）

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